Amministrazione di condominio – 3

5) Area di parcheggio

5.1. L’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, introduttivo dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 – secondo cui “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione”, pur essendo dettato per finalità pubblicistiche, cioè allo scopo di contenere l’occupazione di spazi pubblici da parte degli autoveicoli -, non ha inteso costituire un diritto di uso pubblico a favore della collettività ma, piuttosto, indirizzare le attività costruttive individuali, sollecitando l’interesse del singolo all’osservanza della normativa, mediante l’assicurazione di un vantaggio diretto che si riflette sul piano generale, cioè vincolando il costruttore a destinare gli spazi suddetti all’uso diretto degli abitanti dell’edificio. Ne consegue che un contratto di compravendita il quale non attribuisca il posteggio con la proprietà dell’abitazione, deve ritenersi integrato “ope legis” con il riconoscimento del diritto dello spazio relativo, spazio che, seppure non costituisce parte comune in senso stretto, non formando un “unicum” col condominio, vi è tuttavia connesso con un vincolo di strumentalità necessaria che trova titolo nella legge (Cass. 9/6/1987, n. 5036.

5.2. L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, non ha una portata meramente pubblicistica, atteso che, ancorché la sua “ ratio” si identifica con la necessità, nell’interesse generale, di limitare, nei centri abitati, l’ingombro delle vie pubbliche causato dai veicoli che debbano accedere ad edifici privati o sostare nelle immediate vicinanze, tale finalità per essere raggiunta richiede anche una immediata operatività della detta norma nei rapporti tra privati, con la conseguenza che le aree destinate a parcheggio non possono essere distolte dal vincolo cui per legge sono asservite e gli atti dispositivi delle aree medesime, se diretti a sottrarle a quel vincolo, incorrono in ragioni di nullità perché contrari a norme imperative e inderogabili (Cass. 20/7/1987, n. 6365).

5.3. Le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, devono presumersi comuni ai sensi dell’art. 1117 codice civile (la cui elencazione non è tassativa), atteso che sussiste per dette aree, obbiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica “ratio” che sta alla base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica. Ove, poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione “ope legis” a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime (Cass. 20/7/1987, n. 6365).

5.4. Con riguardo agli spazi riservati a parcheggio, secondo quanto prescrive per le nuove costruzioni l’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, deve ritenersi consentita, in applicazione delle regole dettate dal codice civile sulle pertinenze, ed anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 26 ultimo comma della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (che comunque chiarisce la portata di detto art. 18, inquadrando quelle porzioni nella normativa delle pertinenze), la riserva di proprietà in favore del costruttore, con gli atti di trasferimento delle singole unità condominiali o dell’intero fabbricato, sempreché venga rispettato l’indicato vincolo di destinazione (come nel caso in cui il parcheggio resti assicurato ai condomini mediante il pagamento di un canone) (Cass. 29/2/1988, n. 2129).

5.5. L’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di fabbricato), ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (e quindi prima della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 26, in via innovativa, qualifica come pertinenziale il rapporto con i suddetti spazi), si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici, che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento (Cass. 6/5/1988, n. 3370.

Continua.

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