Amministrazione di condominio – 4

5) Area di parcheggio – 2

5.6. In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 codice civile) è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l’assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in un area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi una innovazione vietata a norma dell’ultimo comma dell’art. 1120 codice civile, in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all’uso ed al godimento anche di un solo condominio (Cass. 9/12/1988, n. 6673).

5.7. L’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che “gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 codice civile”, non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico (Cass. 18/7/1989, n. 3363).

5.8. La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche delle comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall’art. 1117 cod. civile (Cass. 26/6/1990, n. 6472).

5.9. Anche a norma dell’art. 26 ultimo comma della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 della legge “ponte” 26 agosto 1967 n. 765 fra unità abitative e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa. E’ pertanto nulla e va sostituita “ope legis” la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita (Cass. 18/7/1991, n. 7994).

5.10. In tema di condominio di edifici il regolamento di condominio o il titolo di acquisto possono stabilire limitazioni con caratteri di oneri reali, ai poteri e alle facoltà che i singoli condomini hanno sulle parti di proprietà esclusiva, al fine di garantire il miglior godimento del bene altrui o comune. Pertanto, con riguardo alle aree destinate a parcheggio, può essere prevista, per una migliore coesistenza delle proprietà confinanti e di una migliore utilizzazione della intera area per le manovre di accesso e parcheggio, la limitazione del diritto di godimento di singoli condomini dei posti macchina di proprietà esclusiva consistente nel divieto di recinzione di tali posti macchina (Cass. 18/10/1991, n. 11019).

5.11. La nullità della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell’art. 41 sexies legge 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765, ed il conseguente trasferimento “ex lege” del predetto diritto al compratore, comporta il diritto del venditore al corrispettivo di tale trasferimento che dà luogo ad un credito di valore rivalutabile fino alla data della sentenza, che riconosca detto trasferimento, perché ha la funzione di integrazione non del prezzo, in senso proprio, ma degli effetti legali della compravendita, con l’aggiunta di un effetto legale che articolandosi nel trasferimento della proprietà o del diritto reale di godimento dell’area di parcheggio e nella integrazione del corrispettivo, in egual misura deve conseguentemente incidere sul loro patrimonio, senza alterare l’originario equilibrio sinallagmatico del rapporto; fermo restando l’obbligo del venditore di rimborsare l’avente diritto dei frutti civili eventualmente percepiti con lo sfruttamento dell’area dalla data del contratto (Cass. 20/4/1993, n. 4622).

5.12. In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto prescrive, per le nuove costruzioni, l’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell’immobile di usufruire dell’area di parcheggio nonostante la riserva di proprietà a favore dell’alienante, originario proprietario dell’edificio, non presuppone né è condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, né all’accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento (Cass. 28/5/1993, n. 5979).

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