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Amministrazione di condominio

PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO (ART.1117 C.C.) 1

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

  1. Il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
  2. I locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
  3. Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
  4. In genere

1.1.Poiché il condominio negli edifici – con la conseguente presunzione di comunione delle parti comuni di cui all’art.1117 cod.civ. – viene ad esistenza per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, è irrilevante, al fine di escludere tale condominio – e quindi la comunione dei muri maestri e del tetto – l’esistenza di distinti ingressi e l’assenza di locali comuni (cass.18/1/1982, n.319).

                   2.1.L’avvenuta costruzione di un edificio, del quale siano proprietari più soggetti, è  sufficiente – ancorché non sia ancora intervenuto il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli appartamenti – per l’esistenza del condominio, con la conseguente applicabilità delle norme (articoli da 1100 a 1139 cod.civ.) ad esso relative, costituendo la nomina dell’amministratore, l’approvazione del regolamento e la determinazione delle quote millesimali soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l’osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione, che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche od integrazioni pattizie (cass.26/1/82 n.510).

                     3.1.In presenza di edifici separati fra loro da un muro verticale (dalle fondamenta al tetto) si profila una situazione di condominio, qualora i predetti edifici vengano a fruire per la loro utilizzazione ed il loro godimento, di opere comuni, quali, ad esempio, i locali di portineria, l’impianto di riscaldamento, i punti luce, la rete di distribuzione dell’acqua etc; ben potendo un edificio in condominio essere variamente articolato dal punto di vista architettonico (Cassazione 16/5/1984, n. 2987).

                  4.1.Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dello edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio medesimo. Pertanto, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente a un unico soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, allorché tali edifici fruiscano, per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage, parco, viali di accesso, eccetera). (Nella specie, si è esclusa l’applicazione delle norme che disciplinano il condominio, perché il corpo di fabbrica, costituito dall’edificio, e quello destinato ad autorimessa erano strutturalmente indipendenti, cioè autonomi in senso statico e funzionale e non avevano in comune alcuna delle parti elencate nell’art. 1117 cod.civ.) (Cassazione 20/10/1984, n. 5315.

5.1.Allorquando nel condominio si tratti di rapporti tra le si singole unità divise, le norme del codice civile sui rapporti di vicinato possono applicarsi solo nei limiti della compatibilità con quelle del regime condominiale, e la valutazione di compatibilità deve essere eseguita dal giudice del merito con riferimento alla concreta possibilità di rispettare le distanze legali, data la struttura dell’edificio comune e lo stato dei luoghi. (Nella specie, il giudice del merito ha fatto applicazione della norma di cui all’art. 889 cod.civ. ritenendosi che lo stato dei luoghi consentisse la collocazione di condutture igieniche sanitarie del bagno e della cucina di un appartamento a distanza legale da altra unità immobiliare. La Cassazione ha confermato la decisione in base all’enunciato principio) (Cassazione 15/12/1984, n. 6575).

6.1.In tema di condominio degli edifici, il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non può configurare una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, qualora trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato, come risultante della sua originaria costruzione (nella specie, trattandosi di lastrico solare sopra il quale era possibile accedere, alla stregua di situazione coeva alla nascita del condominio, da uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva) (Cassazione 9/6/1986, n. 3822).

7.1.Ai fini dell’individuazione delle parti comuni negli edifici in condominio e della applicazione della relativa disciplina giuridica, sono giuridicamente irrilevanti le circostanze che la cosa comune appartenga o meno a tutti i condomini dell’edificio e sia destinata all’uso ed ai godimento di tutti gli appartamenti in esso esistenti o che i condomini abbiano determinato le rispettive quote di proprietà sulla stessa cosa comune, essendo, invece, sufficiente che quest’ultima appartenga a due o più di detti condomini e sia legata agli appartamenti di costoro da un vincolo funzionale di pertinenza (Cassazione 6/5/1993, n. 5224).

         2 – Alloggio del portiere

        2.1. Le parti dell’edificio condominiale (locali per la portineria e per l’alloggio del portiere ecc) indicate al n.  2 dell’art. 1117 cod.civ. – che, al pari di quelle indicate ai nn. 1 e 3 dello stesso articolo, sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo – sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell’edificio di cui ai citati nn. 1 e 3, di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Pertanto, in relazione ad esse, occorre accertare, nei singoli casi, se l’atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile ai sensi dell’art. 2646 cod.civ.) (Cassazione 25/8/1986 n. 5167).

        2.2.  Nel rapporto di portierato, in cui la subordinazione deve essere ravvisata nell’assoggettamento del lavoratore al potere direttivo del datore di lavoro, esercitato anche mediante il controllo dei singoli condomini,  la somministrazione dell’alloggio ubicato nell’edificio condominiale, ove non risulti giustificata da un diverso titolo, deve presumersi effettuata, in favore del lavoratore che vi dimora, al fine di svolgervi il servizio di portierato, che implica l’attività di vigilanza e custodia, alla prestazione delle quali è finalizzata la suddetta somministrazione (Cassazione 4/12/1990, n. 11638). Continua 1.