Tag: vivere in un condominio

Amministrazione di condominio – 4

5) Area di parcheggio – 2

5.6. In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 codice civile) è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l’assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in un area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi una innovazione vietata a norma dell’ultimo comma dell’art. 1120 codice civile, in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all’uso ed al godimento anche di un solo condominio (Cass. 9/12/1988, n. 6673).

5.7. L’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che “gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 codice civile”, non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico (Cass. 18/7/1989, n. 3363).

5.8. La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche delle comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall’art. 1117 cod. civile (Cass. 26/6/1990, n. 6472).

5.9. Anche a norma dell’art. 26 ultimo comma della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 della legge “ponte” 26 agosto 1967 n. 765 fra unità abitative e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa. E’ pertanto nulla e va sostituita “ope legis” la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita (Cass. 18/7/1991, n. 7994).

5.10. In tema di condominio di edifici il regolamento di condominio o il titolo di acquisto possono stabilire limitazioni con caratteri di oneri reali, ai poteri e alle facoltà che i singoli condomini hanno sulle parti di proprietà esclusiva, al fine di garantire il miglior godimento del bene altrui o comune. Pertanto, con riguardo alle aree destinate a parcheggio, può essere prevista, per una migliore coesistenza delle proprietà confinanti e di una migliore utilizzazione della intera area per le manovre di accesso e parcheggio, la limitazione del diritto di godimento di singoli condomini dei posti macchina di proprietà esclusiva consistente nel divieto di recinzione di tali posti macchina (Cass. 18/10/1991, n. 11019).

5.11. La nullità della clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell’area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell’art. 41 sexies legge 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765, ed il conseguente trasferimento “ex lege” del predetto diritto al compratore, comporta il diritto del venditore al corrispettivo di tale trasferimento che dà luogo ad un credito di valore rivalutabile fino alla data della sentenza, che riconosca detto trasferimento, perché ha la funzione di integrazione non del prezzo, in senso proprio, ma degli effetti legali della compravendita, con l’aggiunta di un effetto legale che articolandosi nel trasferimento della proprietà o del diritto reale di godimento dell’area di parcheggio e nella integrazione del corrispettivo, in egual misura deve conseguentemente incidere sul loro patrimonio, senza alterare l’originario equilibrio sinallagmatico del rapporto; fermo restando l’obbligo del venditore di rimborsare l’avente diritto dei frutti civili eventualmente percepiti con lo sfruttamento dell’area dalla data del contratto (Cass. 20/4/1993, n. 4622).

5.12. In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto prescrive, per le nuove costruzioni, l’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell’immobile di usufruire dell’area di parcheggio nonostante la riserva di proprietà a favore dell’alienante, originario proprietario dell’edificio, non presuppone né è condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, né all’accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento (Cass. 28/5/1993, n. 5979).

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Amministrazione di condominio – 3

5) Area di parcheggio

5.1. L’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, introduttivo dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 – secondo cui “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione”, pur essendo dettato per finalità pubblicistiche, cioè allo scopo di contenere l’occupazione di spazi pubblici da parte degli autoveicoli -, non ha inteso costituire un diritto di uso pubblico a favore della collettività ma, piuttosto, indirizzare le attività costruttive individuali, sollecitando l’interesse del singolo all’osservanza della normativa, mediante l’assicurazione di un vantaggio diretto che si riflette sul piano generale, cioè vincolando il costruttore a destinare gli spazi suddetti all’uso diretto degli abitanti dell’edificio. Ne consegue che un contratto di compravendita il quale non attribuisca il posteggio con la proprietà dell’abitazione, deve ritenersi integrato “ope legis” con il riconoscimento del diritto dello spazio relativo, spazio che, seppure non costituisce parte comune in senso stretto, non formando un “unicum” col condominio, vi è tuttavia connesso con un vincolo di strumentalità necessaria che trova titolo nella legge (Cass. 9/6/1987, n. 5036.

5.2. L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, non ha una portata meramente pubblicistica, atteso che, ancorché la sua “ ratio” si identifica con la necessità, nell’interesse generale, di limitare, nei centri abitati, l’ingombro delle vie pubbliche causato dai veicoli che debbano accedere ad edifici privati o sostare nelle immediate vicinanze, tale finalità per essere raggiunta richiede anche una immediata operatività della detta norma nei rapporti tra privati, con la conseguenza che le aree destinate a parcheggio non possono essere distolte dal vincolo cui per legge sono asservite e gli atti dispositivi delle aree medesime, se diretti a sottrarle a quel vincolo, incorrono in ragioni di nullità perché contrari a norme imperative e inderogabili (Cass. 20/7/1987, n. 6365).

5.3. Le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, devono presumersi comuni ai sensi dell’art. 1117 codice civile (la cui elencazione non è tassativa), atteso che sussiste per dette aree, obbiettivamente destinate per legge ad uso comune, l’identica “ratio” che sta alla base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica. Ove, poi, tale presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione “ope legis” a favore dell’intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime (Cass. 20/7/1987, n. 6365).

5.4. Con riguardo agli spazi riservati a parcheggio, secondo quanto prescrive per le nuove costruzioni l’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, deve ritenersi consentita, in applicazione delle regole dettate dal codice civile sulle pertinenze, ed anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 26 ultimo comma della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (che comunque chiarisce la portata di detto art. 18, inquadrando quelle porzioni nella normativa delle pertinenze), la riserva di proprietà in favore del costruttore, con gli atti di trasferimento delle singole unità condominiali o dell’intero fabbricato, sempreché venga rispettato l’indicato vincolo di destinazione (come nel caso in cui il parcheggio resti assicurato ai condomini mediante il pagamento di un canone) (Cass. 29/2/1988, n. 2129).

5.5. L’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di fabbricato), ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (e quindi prima della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 26, in via innovativa, qualifica come pertinenziale il rapporto con i suddetti spazi), si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici, che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento (Cass. 6/5/1988, n. 3370.

Continua.